近日，多家房企債務(wù)重組取得重大進(jìn)展。

11月5日晚間，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，約96億美元的境外債務(wù)重組獲香港高等法院批準(zhǔn)。至此，重組計(jì)劃條件均已達(dá)成，這標(biāo)志著融創(chuàng)正式成為首家境外債基本清“零”的大型房企。

11月6日早間，碧桂園發(fā)布公告稱，其境外債務(wù)重組方案在11月5日的債權(quán)人會(huì)議上獲得高票通過。

中指研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，21家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組、重整獲批及完成，化債總規(guī)模約合人民幣1.2萬億元，將極大減輕這些企業(yè)在短期內(nèi)公開債務(wù)償還壓力。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出險(xiǎn)房企債務(wù)重組及重整獲批，將加速整體房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程。融創(chuàng)成為完成境內(nèi)外債務(wù)全部重組的大型房企，為其他出險(xiǎn)房企債務(wù)重組提供了借鑒參考。建議出險(xiǎn)房企通過設(shè)計(jì)更具誠(chéng)意和靈活性的重組方案、積極利用政策工具并尋求專業(yè)協(xié)助、將化債與根本性的經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型相結(jié)合等方式，推動(dòng)債務(wù)重組的進(jìn)程并為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展創(chuàng)造條件。

融創(chuàng)境外債重組方案獲法院批準(zhǔn)

11月5日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，約96億美元的境外債務(wù)重組獲香港高等法院批準(zhǔn)。至此，重組計(jì)劃條件均已達(dá)成，這標(biāo)志著融創(chuàng)正式成為首家境外債基本清“零”的大型房企。

自今年初宣布啟動(dòng)境外債重組，4月公布重組方案，6月即邁過75%支持率門檻，10月獲98.5%債權(quán)人投票贊成……融創(chuàng)境外債重組在過去10個(gè)月的時(shí)間里穩(wěn)步推進(jìn)，目前成為第一家完成境內(nèi)、境外債務(wù)全部重組的大型房企。

據(jù)了解，在境內(nèi)、境外債務(wù)重組成功的合力作用下，融創(chuàng)整體償債壓力預(yù)計(jì)下降近600億元，每年可節(jié)約大量的利息支出，資產(chǎn)負(fù)債表迎來實(shí)質(zhì)性修復(fù)。目前，融創(chuàng)正全力以赴沖刺全年超5萬套的項(xiàng)目交付，預(yù)計(jì)在年底基本完成全部保交付任務(wù)。

對(duì)于融創(chuàng)此次債務(wù)重組完成，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為具有重要意義。一是減少債務(wù)規(guī)模，債務(wù)壓力驟降。二是修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表，有利于可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。

不過，劉水同時(shí)指出，盡管債務(wù)重組取得重大進(jìn)展，但融創(chuàng)仍面臨幾大考驗(yàn)。一是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的改善。債務(wù)重組解決了“存量”問題，但公司未來的健康發(fā)展最終要靠自身的“造血”能力，市場(chǎng)銷售的持續(xù)回暖是其恢復(fù)現(xiàn)金流和盈利的關(guān)鍵。二是“保交付”任務(wù)的收官?！氨＝桓丁笔钱?dāng)前融創(chuàng)的首要工作，也是評(píng)估其經(jīng)營(yíng)是否步入正軌的核心指標(biāo)，公司正全力以赴沖刺全年的交付目標(biāo)，預(yù)計(jì)在年底基本完成全部任務(wù)。這項(xiàng)工作的順利完成，對(duì)于恢復(fù)市場(chǎng)信心、維持社會(huì)穩(wěn)定至關(guān)重要。三是銷售與資產(chǎn)盤活的壓力。雖然上海、北京等地的高端項(xiàng)目（如“壹號(hào)院”系列）銷售表現(xiàn)亮眼，但公司整體合同銷售金額仍面臨壓力，如何加速其他項(xiàng)目的去化，并成功盤活剩余的存量資產(chǎn)，是融創(chuàng)需要解決的現(xiàn)實(shí)問題。

碧桂園境外債務(wù)重組方案獲債權(quán)人高票通過

11月6日早間，碧桂園發(fā)布公告稱，其境外債務(wù)重組方案在11月5日的債權(quán)人會(huì)議上順利通過。在兩個(gè)債務(wù)組別的投票中，均獲得出席并投票的債權(quán)人中超過75%債權(quán)金額的贊成票。

其中，組別一（銀團(tuán)貸款組別）贊成票對(duì)應(yīng)債權(quán)金額占組別一出席并投票債權(quán)金額的83.71%，組別二（美元債及其他債權(quán)）贊成票對(duì)應(yīng)債權(quán)金額占組別二出席并投票債權(quán)金額的96.03%，達(dá)成裁定通過的必要條件。

對(duì)于碧桂園的債務(wù)重組新進(jìn)展，劉水認(rèn)為，這標(biāo)志著，一是碧桂園債務(wù)規(guī)模明顯下降，修復(fù)資產(chǎn)負(fù)債表。碧桂園重組約177億美元（約1270億元人民幣）債務(wù)，預(yù)計(jì)削減有息負(fù)債約117億美元（約840億元人民幣），債務(wù)總額大幅降低，資產(chǎn)負(fù)債表將顯著修復(fù)。

二是財(cái)務(wù)成本下降，期限顯著拉長(zhǎng)。新債務(wù)工具融資成本大幅降至1.0%—2.5%，最長(zhǎng)債務(wù)期限延長(zhǎng)至11.5年，每年可節(jié)省巨額利息支出，且未來5年內(nèi)無集中兌付壓力，為經(jīng)營(yíng)恢復(fù)提供了寶貴的緩沖期。

三是碧桂園提供多元化組合選項(xiàng)，控股股東展現(xiàn)誠(chéng)意。碧桂園提供“現(xiàn)金回購(gòu)+股權(quán)工具+新債置換+實(shí)物付息”等多元組合選項(xiàng)，債權(quán)人可根據(jù)自身需求選擇不同方案，多元工具組合提升了方案通過的可能性?？毓晒蓶|帶頭將11.48億美元股東貸款全額轉(zhuǎn)股，控股股東轉(zhuǎn)股也展現(xiàn)了支持誠(chéng)意。

21家出險(xiǎn)房企化債總規(guī)模約合1.2萬億元

中指研究院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至目前，21家出險(xiǎn)房企債務(wù)重組、重整獲批及完成，化債總規(guī)模約合人民幣1.2萬億元，將極大減輕這些企業(yè)在短期內(nèi)公開債務(wù)償還壓力。中指研究院認(rèn)為，這些企業(yè)總有息負(fù)債規(guī)模接近2萬億元，短期內(nèi)償還壓力較小，進(jìn)入安全期。出險(xiǎn)房企債務(wù)重組及重整獲批，將加速整體房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)出清進(jìn)程。

在劉水看來，融創(chuàng)成為完成境內(nèi)外債務(wù)全部重組的大型房企，為其他出險(xiǎn)房企債務(wù)重組提供了借鑒參考，比如提供多元化的選擇方式和實(shí)際大規(guī)模削減債務(wù)規(guī)模，為行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)出清提供了范例。

劉水指出，當(dāng)前部分出險(xiǎn)房企進(jìn)行債務(wù)重組存在較多困難。一是市場(chǎng)環(huán)境挑戰(zhàn)。商品房銷售額顯著下滑，房企銷售回款艱難，現(xiàn)金流緊張，削弱償債基礎(chǔ)。資產(chǎn)價(jià)格下行，可用于抵押或處置的資產(chǎn)價(jià)值縮水，增加了債務(wù)重組的難度。二是債權(quán)博弈復(fù)雜。債權(quán)人（如債券持有人、銀行、信托等）訴求多樣，難以就削債比例、還款期限等關(guān)鍵條款達(dá)成共識(shí)。三是企業(yè)自身局限性。企業(yè)“造血”能力不足，主體信用受損導(dǎo)致融資渠道基本關(guān)閉，銷售端也難以獲得購(gòu)房者信任。

劉水認(rèn)為，出險(xiǎn)房企仍可嘗試從以下幾個(gè)方面尋求突破，推動(dòng)債務(wù)重組的進(jìn)程并為長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展創(chuàng)造條件。

一是設(shè)計(jì)更具誠(chéng)意和靈活性的重組方案。這是爭(zhēng)取債權(quán)人支持的關(guān)鍵，方案應(yīng)多樣化，例如包含現(xiàn)金回購(gòu)、債轉(zhuǎn)股、資產(chǎn)抵債、長(zhǎng)展期等多種選項(xiàng)，以滿足不同債權(quán)人的需求。關(guān)鍵在于展現(xiàn)誠(chéng)意，避免被認(rèn)為是在“惡意逃廢債”，例如可以考慮提供部分優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作為增信措施。

二是積極利用政策工具并尋求專業(yè)協(xié)助。房企可以關(guān)注并爭(zhēng)取進(jìn)入各地的房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”，以保障具體項(xiàng)目的順利推進(jìn)，從而間接緩解整體壓力。對(duì)于債務(wù)結(jié)構(gòu)特別復(fù)雜的企業(yè)，可以考慮引入資產(chǎn)管理公司（AMC）參與重整，利用其專業(yè)經(jīng)驗(yàn)處理不良資產(chǎn)，并為可能引入戰(zhàn)略投資者創(chuàng)造條件。

三是將化債與根本性的經(jīng)營(yíng)轉(zhuǎn)型相結(jié)合。必須認(rèn)識(shí)到，債務(wù)重組只是“輸血”，解決暫時(shí)的流動(dòng)性危機(jī)，而根本出路在于恢復(fù)企業(yè)自身的“造血”能力。這意味著房企在化債的同時(shí)，必須全力保障項(xiàng)目交付，以重建市場(chǎng)信心。同時(shí)，應(yīng)根據(jù)自身情況探索向不動(dòng)產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商、城市更新等符合政策導(dǎo)向的新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。