房貸又降了！

5月20日，最新貸款市場報(bào)價(jià)利率（LPR）公布。其中，1年期LPR為3%，5年期以上LPR為3.5%，均較此前下降10個(gè)基點(diǎn)。隨著5年期LPR降至歷史低位，購房者月供成本進(jìn)一步降低，部分城市的商業(yè)房貸利率將進(jìn)入“2字頭”時(shí)代，加上公積金利率下調(diào)、存量房貸利率調(diào)整等政策，房地產(chǎn)市場迎來強(qiáng)有力的“降息降成本”組合拳。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，多數(shù)購房者認(rèn)為月供成本進(jìn)一步下降會(huì)提振自己的購房信心，希望后續(xù)還有更多的優(yōu)化措施。

月供壓力減輕

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“此次LPR下降10個(gè)基點(diǎn)，意味著全國首套房貸利率在3字頭徘徊了近一年后，將進(jìn)入2字頭?！睋?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，經(jīng)過本次降息，一線城市首套房貸利率降至3.05%，大部分城市的首套房貸利率將降低到2.9%左右。

多數(shù)購房者認(rèn)為月供成本進(jìn)一步下降會(huì)提振自己的購房信心 吳家明/攝

在深圳羅湖區(qū)一處新房營銷中心，記者與多位購房者交談發(fā)現(xiàn)，多數(shù)購房者認(rèn)為月供成本進(jìn)一步下降會(huì)提振自己的購房信心。同時(shí)，相關(guān)樓市政策的變化也會(huì)影響購房決策，希望后續(xù)還有更多的優(yōu)化措施。

以深圳市場為例，據(jù)深圳貝殼研究院測算，貸款100萬元按等額本息30年期計(jì)算，月供減少約54.32元；如果按今年4月深圳二手房套均貸款金額318萬元計(jì)算，月供減少約172.72元，30年總利息節(jié)省約6.22萬元。與此同時(shí)，今年前4個(gè)月的二手房置業(yè)者中，66%選擇純商貸、12.5%選擇組合貸，這兩類群體均為LPR下調(diào)的直接受益者。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，樓市的需求主體是剛需、剛改群體，他們對(duì)房價(jià)、成本比較敏感。深圳貝殼研究院院長肖小平表示，月供壓力減輕將推動(dòng)潛在購房需求加速入市，有望提升新房、二手房市場活躍度。

另外，自存量房貸利率在去年迎來正式下調(diào)后，不少購房者放緩了“提前還貸”的步伐。有銀行個(gè)貸經(jīng)理表示，去年下半年以來，提前還貸的情況有所好轉(zhuǎn)，同時(shí)，存量房貸利率下調(diào)有助于降低經(jīng)營貸套利空間，降低經(jīng)營貸違規(guī)使用風(fēng)險(xiǎn)。也有購房者告訴記者，房貸利率再降會(huì)讓自己暫時(shí)推遲提前還貸的計(jì)劃，可能會(huì)將存下來的資金拿去理財(cái)或者投資，但仍希望房貸利率能繼續(xù)下調(diào)。

部分樓盤租金回報(bào)率“跑贏”銀行存款利率

記者走訪發(fā)現(xiàn)，一些打著“低總價(jià)高租金”的商務(wù)公寓或者小戶型二手房成為房產(chǎn)中介經(jīng)理推銷的新熱點(diǎn)。在深圳龍崗和福田區(qū)，有商務(wù)公寓順勢推出特惠單位，總價(jià)在80萬元左右就能“上車”，租金回報(bào)率還能“跑贏”存款利率。“以一套85萬的公寓為例，月租金保守估計(jì)2000元，回報(bào)率就已經(jīng)達(dá)到2.8%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過存款利率?！庇行路繝I銷經(jīng)理表示。

一般來說，租金回報(bào)率指的是年租房獲得的租金收入同房屋成本的比值，是判定房產(chǎn)是否值得投資的關(guān)鍵指標(biāo)。那么，為何租金回報(bào)率會(huì)走高？很大原因在于房價(jià)與租金走勢發(fā)生變化。

多位資深房產(chǎn)中介經(jīng)理也對(duì)記者表示，租金回報(bào)率回升主要是因?yàn)榻鼛啄攴績r(jià)相對(duì)高位明顯下跌，而租金下跌幅度與房價(jià)相比較小。不過，受多方因素的影響，租金乃至整個(gè)租賃市場的回暖仍需要時(shí)間。另據(jù)中指研究院租客調(diào)查數(shù)據(jù)，租戶更換租賃住房的首要原因是“市場租金下跌，租更便宜的房子”，租金下降導(dǎo)致原有的租客擁有更多選擇機(jī)會(huì)及議價(jià)空間。

市場需要信心提振

多位房產(chǎn)中介和新房營銷經(jīng)理告訴記者，進(jìn)入5月以來，市場的“熱度”似乎有所下降，一方面由于3、4月“小陽春”以及學(xué)區(qū)房的需求釋放，另一方面由于去年以來的樓市優(yōu)化措施效力開始減弱。

據(jù)最新公布的全國70城房價(jià)數(shù)據(jù)，2025年4月新房價(jià)格環(huán)比上漲城市數(shù)量為22個(gè)，較3月減少2城；下跌城市有45個(gè)，較3月增加4城。二手房價(jià)格方面，有5城房價(jià)環(huán)比上漲，較3月減少5城；下跌城市64個(gè)，較3月增加8城。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，隨著市場交易相對(duì)轉(zhuǎn)淡，二季度房價(jià)走勢轉(zhuǎn)弱，這是一般慣例。同時(shí)，“好房子”在新房市場供應(yīng)增加，對(duì)二手住房有一定沖擊。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶表示，市場仍需要政策持續(xù)發(fā)力，進(jìn)一步鞏固穩(wěn)定態(tài)勢，預(yù)計(jì)各項(xiàng)政策有望繼續(xù)加快落實(shí)，具體政策主要聚焦城中村改造、高品質(zhì)住房供給、收購存量等方面。市場方面，5月上半月，北上深以及杭州、南京、武漢等核心城市新房網(wǎng)簽面積同比保持增長，5月在優(yōu)質(zhì)供給支撐下，核心城市新房銷售預(yù)計(jì)仍將修復(fù)，但整體市場恢復(fù)仍面臨一定壓力，城市分化格局或?qū)⒀永m(xù)。